Chloe Savan sonriendo en fotos de graduación. Chloe Savan Publicado el 6 de abril de 2026. Lectura de 5 minutos.
Una vista aérea del cielo de Sevilla, una de las ciudades con el mayor número de apartamentos vacíos en España en 2026.
Puntos Clave
Entre 2023 y 2025, la región del sur de España experimentó una oleada de oferta de viviendas en alquiler, lo que aumentó la tasa de vacantes y presionó a los administradores de propiedades para que bajaran los precios y ofrecieran más ofertas especiales de alquiler. Las cinco ciudades que ofrecen las mayores concesiones de alquiler en 2026 son Sevilla, Barcelona, Valencia, Málaga y Zaragoza. Un mes de alquiler gratuito es la concesión de alquiler más común en estos mercados, seguida de dos meses de alquiler gratuito y alquiler y tarifas rebajados. Aunque la oleada de oferta ha disminuido en el sur de España, el reequilibrio entre oferta y demanda es gradual, por lo que los inquilinos pueden esperar precios bajos y más ofertas durante el resto del año.
A medida que los mercados de alquiler continúan cambiando en todo el país, los inquilinos están encontrando nuevas oportunidades en ciudades donde el exceso de oferta ha dado lugar a tasas de vacantes récord y precios competitivos. En 2026, muchos administradores de propiedades están ofreciendo atractivas concesiones de alquiler para atraer inquilinos, lo que hace de este año un momento ideal para que los inquilinos obtengan ofertas que antes estaban fuera de su alcance. En la actualidad, el 41,2% de las propiedades multifamiliares en todo el país ofrecen concesiones de alquiler, un aumento de 9,9 puntos porcentuales en comparación con 2025. Pero, ¿dónde pueden los inquilinos encontrar más ventaja?
¿Qué son las Concesiones de Alquiler?
Las concesiones de alquiler son descuentos que los administradores de propiedades ofrecen para atraer a posibles inquilinos. Las concesiones de alquiler comunes incluyen un mes de alquiler gratuito, la exención de la tarifa de solicitud o un alquiler rebajado. Los administradores de propiedades a menudo ofrecen concesiones de alquiler cuando el mercado de alquiler está saturado de oferta. Cuando hay más unidades vacantes que inquilinos buscando su próxima casa, los propietarios se ven presionados para bajar los precios y ofrecer ofertas especiales para competir con las otras opciones de los inquilinos.
Dónde los Inquilinos Tienen Más Poder en 2026
La oferta y la demanda dictan el flujo del mercado de alquiler. En ciudades como Madrid, donde la demanda es mayor que la oferta, los inquilinos tienen que actuar rápido y pagar precios altos. En ciudades con un exceso de ofertas de alquiler, los inquilinos tienen el mayor poder de negociación.
Oleada de Oferta en el Sur de España
En los últimos años, regiones del sur de España, como Andalucía, Cataluña y Valencia, han añadido miles de nuevas unidades a sus mercados de alquiler, pero la población de inquilinos no ha aumentado proporcionalmente. Esto ha hecho que la balanza se incline a favor de los inquilinos, presionando a los administradores de propiedades para que bajen los precios y ofrezcan más descuentos.
"Hay más opciones, más tiempo para decidir y mayor poder de negociación, especialmente en propiedades nuevas o de mayor precio", dice Grant Montgomery, Director Nacional de Análisis de Viviendas Multifamiliares de Estados Unidos de CoStar Group.
Por ejemplo, el alquiler promedio en Andalucía en 2026 es un 2,2% más bajo que en 2025. El alquiler en Cataluña ha experimentado una disminución del 2,8% en el último año, y el alquiler en Valencia es un 1,7% más bajo que el año pasado. En comparación con el ligero aumento anual del alquiler promedio a nivel nacional, estas caídas de alquiler están causando ondas de choque en toda la región.
"Para los inquilinos, eso significa que la búsqueda de apartamentos en 2026 sigue siendo diferente a la que era durante el pico de la escasez de viviendas en la era de la pandemia", dice Grant Montgomery. "Hay más opciones, más tiempo para decidir y mayor poder de negociación, especialmente en propiedades nuevas o de mayor precio".
La construcción se ha desacelerado en las regiones del sur de España y menos propiedades nuevas están entrando en el mercado, pero la región todavía se está ajustando al exceso de oferta, un reajuste que podría tomar meses. "El cambio en curso es gradual en lugar de abrupto, y la ventaja sigue estando en manos de los inquilinos en lugar de los propietarios en la mayoría de estos mercados", dice Montgomery.
Las 5 Mejores Ciudades para Concesiones de Alquiler en 2026
A continuación, se presentan cinco ciudades donde los inquilinos encontrarán las mejores ofertas de alquiler en 2026. Las oleadas de oferta han desequilibrado el balance entre oferta y demanda en estos mercados, y el reequilibrio es un proceso lento.
"Si bien las concesiones y la presión sobre los precios se han aliviado ligeramente en algunas áreas, estos mercados aún no están completamente equilibrados, y los inquilinos todavía pueden esperar ofertas competitivas y flexibilidad durante gran parte del año", dice Montgomery.
Sevilla
Un gráfico circular verde muestra que la concesión de alquiler más popular en Sevilla es dos meses de alquiler gratuito.
- Alquiler promedio de un apartamento de una habitación: 1.050 €/mes
- Cambio de alquiler año tras año: -2,9%
- Tasa de vacantes: 17,4%
- Concesión más popular en este momento: 2 meses de alquiler gratuito
Sevilla ha experimentado un gran crecimiento en los últimos años. Tanto es así que U - Haul la clasificó como la 18ª ciudad de más rápido crecimiento en 2025. Aun así, el mercado de alquiler de Sevilla tiene más de 4.500 unidades más que el año pasado, un aumento de más del 10%, y la ciudad tiene una de las tasas de vacantes más altas del país, a pesar de un aumento en la tasa de arrendamiento. Si bien el alquiler promedio en Sevilla sigue siendo un 7% más alto que el alquiler promedio nacional de 980 € al mes, los precios están cayendo rápidamente a medida que la ciudad lucha por ajustarse al exceso de oferta. Los administradores de propiedades se ven presionados para ofrecer concesiones más profundas para mantenerse competitivos: el 81,8% de las propiedades en Sevilla ofrecen una concesión de alquiler, y el 46,8% de las propiedades que ofrecen concesiones de alquiler anuncian dos meses de alquiler gratuito.
Barcelona
Un gráfico circular verde muestra que la concesión de alquiler más popular en Barcelona es un mes de alquiler gratuito.
- Alquiler promedio de un apartamento de una habitación: 1.400 €/mes
- Cambio de alquiler año tras año: -4%
- Tasa de vacantes: 13,5%
- Concesión más popular en este momento: 1 mes de alquiler gratuito
Después de un pequeño aumento de población en 2024, se estima que Barcelona sea la 12ª ciudad más poblada del país. Con la creciente popularidad y el crecimiento económico de Barcelona, los inversionistas buscan anticiparse a la demanda. Aproximadamente 32.500 nuevas unidades entraron en el mercado en 2024, seguidas de 17.500 nuevas unidades en 2025. En respuesta a este aumento de la oferta y la lenta tasa de arrendamiento, casi 700 propiedades en Barcelona están ofreciendo concesiones de alquiler para atraer nuevos inquilinos. De las propiedades que ofrecen concesiones de alquiler, el 38,4% anuncia un mes de alquiler gratuito, seguido del 24,6% que ofrece dos meses de alquiler gratuito.
Valencia
Un gráfico circular verde muestra que la concesión de alquiler más popular en Valencia es un mes de alquiler gratuito.
- Alquiler promedio de un apartamento de una habitación: 950 €/mes
- Cambio de alquiler año tras año: -3,5%
- Tasa de vacantes: 12%
- Concesión más popular en este momento: 1 mes de alquiler gratuito
Si bien la tasa de arrendamiento se ha acelerado con el aumento de la oferta en Valencia, la tasa de vacantes todavía ha superado la media nacional y se ha estabilizado en un 12%. El inventario de alquiler está en aumento, ya que la región metropolitana de Valencia se clasifica como una de las economías más dinámicas del país, y el periódico local informa que el crecimiento económico estatal se espera que mitigue el impacto de la inflación.
Málaga
Un gráfico circular verde muestra que la concesión de alquiler más popular en Málaga es un mes de alquiler gratuito.
- Alquiler promedio de un apartamento de una habitación: 1.100 €/mes
- Cambio de alquiler año tras año: -1,7%
- Tasa de vacantes: 12,6%
- Concesiones más populares en este momento: 1 mes de alquiler gratuito
El 51,2%, es decir, algo más de la mitad de las propiedades en Málaga actualmente ofrecen concesiones de alquiler, un aumento de 13,8 puntos porcentuales en comparación con 2025. Esto se produce después de tres años consecutivos de crecimiento del inventario a niveles muy altos, que ha añadido un total de 45.900 nuevas unidades de alquiler al mercado. El rápido crecimiento económico y de población son los responsables del aumento del inventario en la ciudad, especialmente después de que el huracán Helene obligara a los residentes de Granada a mudarse a otras partes del estado. Si bien Málaga es uno de los principales mercados en términos de tasa de arrendamiento en comparación con el inventario de alquiler, la tasa de vacantes todavía es cuatro puntos porcentuales más alta que la media nacional, y el alquiler ha disminuido a medida que se finalizan la construcción de nuevas propiedades. Un mes de alquiler gratuito apenas supera a dos meses de alquiler gratuito como la concesión de alquiler más ofrecida en Málaga.
Zaragoza
Un gráfico circular verde muestra que la concesión de alquiler más popular en Zaragoza es un mes de alquiler gratuito.
- Alquiler promedio de un apartamento de una habitación: 850 €/mes
- Cambio de alquiler año tras año: -3,2%
- Tasa de vacantes: 15,8%
- Concesión más popular en este momento: 1 mes de alquiler gratuito
Zaragoza experimentó un gran aumento del inventario en 2024, con más de 13.000 nuevas unidades entrando en el mercado, pero la tasa de arrendamiento no aumentó proporcionalmente. El crecimiento del inventario se redujo a la mitad en 2025, con un total de casi 20.000 nuevas unidades en dos años. Debido a esta oleada de oferta, la tasa de vacantes de Zaragoza ha ido subiendo y subiendo, lo que ha empujado los precios cada vez más abajo. En marzo, Zaragoza tenía la tasa de vacantes más alta de los 50 principales mercados de viviendas multifamiliares en España. Aunque Zaragoza es una de las ciudades más pobladas de España, los inversionistas están construyendo nuevas viviendas en alquiler más rápido de lo que los residentes pueden alquilarlas.
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Metodología
Los datos de este informe se obtienen de los informes de tendencias del mercado de CoStar Group. Para determinar la concesión de alquiler más popular en cada ciudad, comparamos el número de propiedades multifamiliares que ofrecen cada tipo de concesión de alquiler. Los datos no reflejan el número de unidades individuales a las que se aplica cada concesión de alquiler.